Taksering

VERDITAKST

De som bygger nytt, bygger om, skal selge eller  kjøpe, foreta skifte eller refinansiere lån møter begrepet verditakst

Hva inneholder en verditakst?

Verditakst er et dokument som beskriver verdier.
Dette gjelder:

• Byggekostnad for eiendommens bygninger.
• Verdireduksjon for elde, bruk og manglende modernitet.
• Normal tomteverdi.
• Teknisk verdi for bygninger
• Normal salgs- og  anbefalt låneverdi.
• For næringseiendommer og andre konsesjonsbetingede eiendommer gjelder spesielle regler for verdisetting.

 

 

Arealkontroll

Vi kontrollmåler areal med laser i de fleste boliger som vi får vite skal selges og dersom selger bestiller dette.
Dette for at selger skal unngå tvistesak om arealsvikt. 

Når du skal velge takstingeniør bør du vektlegge uavhengighet, faglig oppdatering, kvalitetskontroll og renommé.Velg alltid takstingeniør før du tenker på valg av megler ved et eventuelt salg.

 

Database over omsatte eiendommer i Norge

Ved verditaksering har takstingeniøren et hjelpeverktøy i form av en  database der alle omsatte eiendommer i Norge er registrert.  Verditakst benyttes stort sett i all verdisetting av eiendommer. 

 

For eiendommer som skal selges anbefales boligsalgsrapport med arealmåling og verditakst.  

 

Hvor lenge er en verditakst gyldig?

Gyldigheten av en verditakst, sett ut fra dagens svingende marked, er ca 6 mnd. 

 

Ta kontakt med utførende takstingeniør for eventuell oppdatering av nyere takster.

Stigning i eiendomsmarkedet øker sikkerheten for lån.  Allerede etter 1 år kan stigningen medføre at din belåning kommer under grensen på 80%, 70% eller 60% av lånetakst.  Dette medfører lavere lånerente.

På store lån er det snakk om flere tusen kroner i låneperioden.  Det kan derfor være svært lønnsomt å få ny verditakst med tanke på renteregulering.

 

Skattefradrag for takstomkostninger

“Dersom man refinansierer lån for å få lavere rente, vil kostnadene til takstmann være fradragsberettiget i selvangivelsen.”  (kilde: Skattelovens ABC)

 

Det kan være betydelig lønnsomt med en ny verditakst.
0,5 % spart rente på 1 million i 20 år utgjør ca. kr. 65.000,- 

 

 For høy ligningsverdi

Mange boligeiere betaler for mye skatt fordi ligningsverdien på boligen er altfor høy. Dette blir oppdaget i flere tilfeller hvor ny verditakst blir utført.

Byggtakst Øst ser at dette gjelder spesielt  utenfor byområder hvor markedsprisene er mye lavere enn i pressområdene.

 

Se dokumenter angående dokumenter som bør/må fremskaffes.

TAKSERING AV NÆRINGSBYGG

Verdifastsettelsen er basert på driften av eiendommen, gårdsregnskap, leiekontrakter, reguleringsforhold og utnyttelse gjennomgås. Egenleie for hele eller  deler av eiendommen stipuleres, samtidig vurderes normal leie for eiendommen.

Sammen med dagens realrente og ett vurdert risikotillegg blir eiendommens  inntekstoverskudd nettokapitalisert.

Etter en kontantstrømanalyse beregnes en nåverdi over en lengre periode, normalt 10  år. Ved beregning av nåverdi tas det hensyn til inntektsutvikling, kostnadsutvikling,  realavkastningskrav og diskonteringsrente. På bakgrunn av disse verdier fastsettes  verdi- og lånetakst.

TAKSERING AV SKADER

Taksering av bygningsskader utføres.

Skaderapporter og kalkyler i forbindelse med:

Avhending av eiendom.

Reklamasjonssaker.

Forsikringssaker.

Fukt i kjeller er et vanlig problem. Jeg utarbeider planer for tiltak for å bedre problemet.

TAKSERING AV LØSØRE

Taksering av innbo og løsøre utføres:

Forsikringssaker.

Tyveri og hærverk.

Vann og brannskadet løsøre.

 

Tilstandsrapporter:

BOLIGSALGSRAPPORTEN – TAKSTBRANSJENS FØRSTE FELLESPRODUKT

NITO Takst har i fellesskap med NTF, NBT og NTRF utviklet en ny, felles rapport, som har fått navnet Boligsalgsrapport. Denne nye rapporten er i prinsippet en Tilstandsanalyse hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved skifte av bolig. På denne måten håper en å kunne bidra til å øke tryggheten for de impliserte parter uten at rapporten skal erstatte hverken selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt.
På samme måte som vår eksisterende Eierskifterapport er Boligsalgsrapporten en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert ved sin gjennomgang av takstobjektet, og den tar dessuten spesielt sikte på å beskrive de forholdene som, etter takstmannens skjønn, har betydning ved eierskiftet. Boligsalgsrapporten gir, som andre tilsvarende rapporter, ingen garanti mot skjulte feil, skader og mangler ettersom man bl.a. ikke skal foreta åpning av kon-struksjoner.

Boligsalgsrapporten har ett nytt element som medlemmer i NITO Takst ikke har benyttet i sine rapporter tidligere, nemlig levetidsbetraktninger. Det er viktig at huseiere, både kjøpere og selgere, får en klar forståelse for at en brukt bolig ikke kan tilfredsstille kravene til en helt ny bolig. Det er derfor utarbeidet en tabell på generell basis med “normallevetid” for viktige bygningsdeler. I denne tabellen er normal levetid angitt som høyeste og laveste forventet teknisk levetid. Det vil etterhvert utvikles tilleggsmoduler til rapporten som f.eks.:

• Arealmåling
• Verditakst/Teknisk verdi
• Inneklima
• Offentlige påbud
• Eltakst

Forbrukerrådet og ny klageordning
Forbrukermyndighetene har over flere år forsøkt å opprette en klagenemnd for takstmenn. I forbindelse med lanseringen av Boligsalgsrapporten har en i prinsippet blitt enige om å opprette en egen klagenemnd for dette produktet. Leveres det tilleggsrapporter som nevnt overfor vil nemnda også behandle klager på disse. Alle klager fra forbrukere i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsmoduler kan rettes til denne nemndas sekretariat som mest sannsynlig vil bli ivaretatt av Forsvarets Bygningstjeneste. Nemndas leder blir lagdommer Jan Willum fra Vestfold.

Eierskifterapport

Eierskifterapport er et nytt produkt fra NITO Takst. Eierskifterapporten skal gi oversikt over eiendommens tekniske tilstand – uten kostnadsoverslag for påkrevde reparasjoner. En eierskifterapport er et dokument hvor synlige og vesentlige skader, feil eller mangler ved selve boligen anmerkes.

Rapporten er basert på en visuell besiktigelse av selve boligen, kombinert med fuktmålinger på områder hvor det er mistanke om fukt eller råte. Normal slitasje, elde, og mindre kosmetiske forhold medtas ikke i rapporten.

Rapporten omfatter ikke anmerkninger om tekniske forskriftsmangler eller bygningsmessige ulovligheter, da dette er myndighetenes oppgaver å kontrollere. Eierskifterapporten er en tilstandsrapport etter NS 3424 – Nivå 1 – og må ikke forveksles med en Tilstands- og tiltaksrapport etter NS 3424 – Nivå 2 – som er langt mer omfattende og tidkrevende. Denne medtar blant annet nødvendige påkostninger og utbedringsmetoder. For boliger som er i generelt dårlig stand anbefales en Tilstands- og tiltaksrapport.

Rapporten angir ingen verdikonklusjon for boligeiendommen. Denne kan imidlertid avtales som en tilleggsytelse fra takstingeniøren. Eierskifterapporten anbefales først og fremst brukt av de som skal selge sin bolig.

Egenerklæring
Eierskifterapporten må sees i sammenheng med en egenerklæring som selger fyller ut. Denne “Egenerklæring for eier” vil være en meget viktig del av den eierskiftekontrollen som skal foretas på boligeiendommen. Egenerklæringene er ment å fange opp eventuelle feil, skader og mangler som ikke er mulig å besiktige av en takstingeniør.

Egenerklæringen er laget som en huskeliste/sjekkliste for eier. Det kan være ting man ikke tenker over i det daglige, men som får stor betydning når eiendommen skal avhendes. Samtidig gir egenerklæringsskjema nyttig informasjon om “historien” på boligen, som normalt bare eier kjenner til eller burde kjenne til.

Målet med egenerklæringen og selve rapporten er at du som selger, i størst mulig grad, skal sikre deg mot overraskelser og reklamasjoner fra kjøper etter at boligen er solgt. Det er derfor av avgjørende betydning at selger ikke holder tilbake informasjon, men gir fullstendige og korrekte opplysninger om boligens tilstand og historie.

Avhendingssloven

Det er Avhendingsloven som regulerer forhold mellom selger og kjøper. Avhendingsloven pålegger deg som selger et ansvar overfor kjøper for skjulte feil og mangler ved boligen. Den stiller vesentlig sterkere krav til den informasjon selger plikter å gi, enn hva den gjør til kjøperens undersøkelsesplikt. Loven har etter NITO Taksts mening gjort vår Eierskifterapport særdeles aktuell.

For selger er fallhøyden stor – risikoen og ansvaret likeså – ved avhending av fast eiendom. Kjøper har rett til å få utbedret feil og mangler eller få prisavslag i hele fem år etter overtagelsen av boligen.
Mange tror at de kun er ansvarlig hvis man bevisst har holdt opplysninger tilbake, men det er viktig å være klar over at du som selger har et objektivt ansvar for skjulte feil og mangler. Det vil si at du som selger er ansvarlig for vesentlige skjulte feil og mangler, selv om du på salgstidspunktet ikke kjente til feilene.

Som selger er du i tillegg ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentlige krav dersom du ikke har reservert deg i salgsoppgave eller kontrakt. Loven gir anvisning på når selger kan ha et ansvar overfor kjøper.

Av loven fremgår det at kjøper ikke vil kunne kreve erstatning av selger for:

• Feil og mangler som fremgår av den skriftlige salgsdokumentasjonen.
• Feil og mangler som bygger på opplysninger gitt av selger, og som ikke fremgår av den skriftlige salgsdokumentasjonen.
• Feil og mangler som er helt åpenbare eller som kjøper burde ha sett/forstått/forventet.
• Feil og mangler som selger skriftlig eller muntlig har frasagt seg ansvaret for.
• Feil og mangler ved fellesanlegg som er knyttet til eierseksjonen, ved salg av selveierleiligheter.
• Forhold som alene består i utløp av bygningsdelens, konstruksjonens eller materialets normale levetid/brukstid.

Dersom boligen er solgt etter Avhendingslovens § 3-9- “som den er” – må feil og mangler være vesentlige for at selgeren skal kunne stilles til ansvar. En vesentlig mangel er i følge rettspraksis pr dags dato 3-4% av salgssummen. Dette fritar ikke selgeren fra sin informasjonsplikt om feil og mangler han kjenner til eller burde vite om.

Konklusjon
Forbrukeren kan aldri bli helt trygg mot feil, men risikoen kan reduseres. Våre medlemmer har en god faglig bakgrunn, og de er oppdatert gjennom etterutdanning og løpende informasjon fra NITO Takst. Våre medlemmer besitter svært gode datahjelpemidler, spesialutviklede programmer for verditaksering og tilstandsrapporter, og de har alle en ansvarsforsikring som ivaretar kundens interesser i eventuelle erstatningssaker.

NITO Takst mener vi totalt sett har et godt produkt, og vi håper at bruken av Eierskifterapporter etter hvert vil øke, og at markedet vil innse nytten og behovet for en mer omfattende byggeteknisk undersøkelse, enn hva en verditakst kan gi.

Tilstandsrapporter

Tilstandsrapporter er tekniske rapporter som avgis på grunnlag av en overflatebesiktigelse. Det foretas måling av fukt i konstruksjonen. I tillegg tas det fotografier av detaljer, innhentes dokumentasjon om bygget og gjøres nærmere undersøkelser ved behov. En tilstandsrapport er ingen verditakst, men kombineres gjerne med en verditakst.

Tilstandsrapporter kan også utføres for større bygg. Da brukes det gjerne flere takstmenn innenfor forskjellige fagfelt.

Ha følgende dokumenter klare til befaringen:

Se nødvendige dokumenter angående dokumenter som bør/må fremskaffes.